Highwoods Props (NYSE:HIW) çərşənbə günü birinci rüb üzrə gəlirlər konfrans zəngini keçirdi. Aşağıda zəngin tam transkripti verilmişdir. Bu transkript Benzinga API -ləri tərəfindən təqdim olunur. Bütün kataloqumuza real vaxt rejimində daxil olmaq üçün məsləhət almaq üçün https://www.benzinga.com/apis/ səhifəsinə daxil olun. Highwoods Properties Inc güclü icarə fəaliyyəti barədə məlumat verərək, xidmətdə olan əmlaklarda icarə dərəcəsini 50 baza bəndi, inkişafda olan əmlaklarda isə 800 baza bəndi artırıb. Şirkət Dallas və Raleigh -də əmlaklara 108 milyon dollar sərmayə qoyarkən, Richmond -da 42 milyon dollar dəyərində qeyri-əsas əmlakları sataraq portfel keyfiyyətini yaxşılaşdırıb. FFO hər səhm üçün 0.84 dollar olaraq bildirilib və şirkət illik proqnozunu saxlayaraq, doluluq artdıqca əhəmiyyətli NOI və pul axını artımı gözləyir. Highwoods Properties Inc ilin ortalarına qədər əlavə 200 milyon dollar dəyərində qeyri-əsas aktivləri satmağı planlaşdırır və əldə olunan gəlirləri səhmlərin geri alınması və ya əlavə investisiyalar üçün istifadə edə bilər. Rəhbərlik Dallas və Charlotte kimi əsas bazarlarda güclü icarə performansını vurğulayıb ki, bu da əlverişli demoqrafik tendensiyalar və məhdud yeni ofis təklifi ilə əlaqədardır. Sabahınız xeyir və Highwoods Properties Inc -in 2026-cı ilin birinci rübü üzrə gəlirlər zənginə xoş gəlmisiniz. Bütün iştirakçılar yalnız dinləmə rejimindədirlər. Spikerin çıxışlarından sonra sual-cavab sessiyası keçirəcəyik. Bu zaman sual vermək üçün telefonunuzun klaviaturasında ulduz , ardınca bir rəqəmini basmalısınız. Xatırlatmaq istərdim ki, bu konfrans zəngi qeydə alınır. İndi sözü İcraçı Vitse-Prezident və Baş Maliyyə Direktoru Brendan Mayarana -ya vermək istərdim. Təşəkkür edirəm. Buyurun. Təşəkkür edirəm operator və hər kəsə sabahınız xeyir. Bu səhər zəngdə mənə Baş İcraçı Direktor Ted Klink və Baş Əməliyyat Direktoru Brian Leary qoşulur. Rahatlığınız üçün bugünkü hazırlanmış qeydlər veb-saytda yerləşdirilib. Əgər dünənki gəlirlər hesabatını və ya əlavə materialları almamısınızsa, hər ikisi veb-saytımızın highwoods.com ünvanında İnvestorlar bölməsində mövcuddur. Bugünkü zəngimizdə, icmalımız FFO , NOI və EBITDAIR kimi GAAP olmayan ölçüləri əhatə edəcək. Hesabat və əlavə materiallar bu GAAP olmayan ölçülərin ən birbaşa müqayisə edilə bilən GAAP maliyyə ölçüləri ilə uzlaşmasını əhatə edir. Bugünkü zəng zamanı verilən gələcəyə yönəlik bəyanatlar risklərə və qeyri-müəyyənliklərə məruz qalır. Bu risklər və qeyri-müəyyənliklər press-relizlərimizdə, eləcə də SEC sənədlərimizdə ətraflı müzakirə olunur. Bildiyiniz kimi, faktiki hadisələr və nəticələr bu gələcəyə yönəlik bəyanatlardan əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənə bilər və Şirkət heç bir gələcəyə yönəlik bəyanatı yeniləmək öhdəliyi götürmür. Bununla da sözü Ted -ə verirəm. Təşəkkürlər Brendan və hər kəsə sabahınız xeyir. Əsas təşəbbüslərimizi həyata keçirərək əla bir rüb keçirdik. İcarə həcmi xidmətdə olan və inkişafda olan əmlaklarımızda güclü idi. Bu, xidmətdə olan portfelimizdə icarə dərəcəmizin 50 baza bəndi, inkişaf etdirmələrimizdə isə 800 baza bəndi artmasından aydın görünür. Hər ikisi doluluq artdıqca növbəti bir neçə il ərzində NOI pul axını və FFO -da əhəmiyyətli artım təmin edəcək. Rüb ərzində Dallas və Raleigh -də birgə müəssisələr vasitəsilə ən yaxşı sinifə aid, işə getməyə dəyər əmlaklara 108 milyon dollar sərmayə qoyduq və Richmond -da 42 milyon dollar dəyərində qeyri-əsas əmlakları satdıq. Bütün bu fəaliyyət portfelimizi yaxşılaşdırır və böyümə sürətimizi və pul axınlarımızı əhəmiyyətli dərəcədə artırmaq üçün təməli daha da möhkəmləndirir və səhmdarlarımız üçün uzunmüddətli dəyər yaratmağa səbəb olacaq. Rüb ərzindəki güclü performansımıza baxmayaraq, süni intellekt -dəki irəliləyişlərin işçi qüvvəsini yenidən formalaşdıra biləcəyi və buna görə də uzunmüddətli ofis tələbatına təsir edə biləcəyi barədə daha geniş bir hekayəni tanıyırıq. Potensial nəticələrin diapazonu geniş və müxtəlifdir və bu nöqtədə bir çox naməlumlar var. Lakin bildiyimiz odur ki, müştərilər və potensial müştərilər sahəyə olan iştahlarını azaltmayıblar və ofis strategiyalarına uzunmüddətli öhdəliklər götürürlər. Portfelimizdə, bazarlarımızda və fəaliyyətimiz güclüdür. Rüb ərzində icarə sabit idi. İcarə boru kəmərimiz möhkəm olaraq qalır, yüksək keyfiyyətli sahə azalır və yaxın gələcəkdə yeni təklif gözlənilmir. Keyfiyyətə doğru bu axın, birinci rübdə yaşadığımız həm doluluq artımı, həm də kirayə artımı üçün güclü bir zəmin yaradır. Bundan əlavə, kredit qabiliyyətli müştərilər uzunmüddətli öhdəliklər götürməyə hazırdırlar ki, bu da ikinci nəsil icarə həcmində yeddi yarım illik orta icarə müddətimizdən bir ildən çox uzun olan çəkili orta icarə müddətimizlə sübut olunur. Bundan əlavə, ərazimizdə demoqrafik tendensiyalar əlverişlidir, iş yerlərinin köçürülməsi və genişlənməsi sağlam əhali və iş yerlərinin artımını sürətləndirir. Biz qətiyyətlə inanırıq ki, yaxşı kapitallaşdırılmış ev sahiblərinə məxsus yüksək keyfiyyətli, işə getməyə dəyər əmlaklar artan tələbatı və yaxşılaşan iqtisadiyyatı ələ keçirmək üçün ən yaxşı mövqedədir. Rübə qayıdaraq, hər səhm üçün 0.84 dollar FFO ilə möhkəm maliyyə performansı göstərdik və il üçün proqnozumuzu saxladıq. İcarə performansımız əla idi. 958,000 kvadrat fut ikinci nəsil icarə müqaviləsi imzaladıq, o cümlədən 300,000 kvadrat futdan çox yeni icarə müqaviləsi. 19.4% GAAP kirayə artımı və 4.8% nağd kirayə artımı təmin etdik. Xalis effektiv kirayələr şirkət tarixində ikinci ən yüksək idi və əvvəlki beş rübün ortalamasından 9% yüksək idi. Yeniləmələr kimi daxil etdiyimiz genişlənmələr, demək olar ki, 2-yə 1 nisbətində daralmaları üstələdi. Bundan əlavə, inkişafda olan əmlaklarımızda 107,000 kvadrat fut birinci nəsil icarə müqaviləsi imzaladıq. Müştərilər və potensial müştərilər, yaxşı kapitallaşdırılmış sahibləri olan yüksək keyfiyyətli ofis sahələrinin ərazimizdə azaldığını başa düşürlər ki, bu da bizə ən yaxşı alt bazarlarda güclü qiymət gücü verir. Rüb ərzində 200 milyon dollardan çox 87% icarəyə verilmiş inkişafda olan əmlakları istifadəyə verdik. 203,000 kvadrat fut ofis və 15,000 kvadrat fut pərakəndə satış sahəsindən ibarət olan Glen Lake 3 indi 94% icarəyə verilib. Küçənin qarşı tərəfində Crooked Hammock Brewery -ə 100% icarəyə verilmiş Glen Lake 2 pərakəndə satış sahəsini təhvil verdik. 24,000 kvadrat fut əlavə qida və içki seçimləri Glen Lake -in təkliflərini yüksəldir və burada sahib olduğumuz demək olar ki, 1 milyon kvadrat fut ofis sahəsini tamamlayır. Bu, Qərbi Raleigh -də bu parkda kirayələri artırmaq qabiliyyətimizi dəstəkləyib. Biz həmçinin Dallas -ın Legacy -də Granite Park 6 -nı istifadəyə verdik. Bu 422,000 kvadrat fut ən yaxşı sinif ofis əmlakı 80% icarəyə verilib. Biz həmçinin qalan iki inkişafda olan əmlakımızı icarəyə verməkdə güclü irəliləyiş əldə etdik. Uptown Dallas -da 642,000 kvadrat fut inkişaf layihəmiz olan 23 Springs , keçən rübdə 75% -dən və 12 ay əvvəl 62% -dən indi 83% -ə qədər artan icarə dərəcəsi ilə güclü fəaliyyət göstərməyə davam edir. 23 Springs -də icarə dərəcəmizi 90 -lara çatdırmaq üçün güclü perspektivlərimiz var. Tampa -nın West Shore -da 143,000 kvadrat fut Midtown East inkişafımız keçən rübdə 76% -dən və 12 ay əvvəl 39% -dən indi 95% icarəyə verilib. Midtown East -də ofis komponenti birləşmiş əsasda 100% icarəyə verilib. Birinci rübdə istifadəyə verilmiş və qalan inkişaf boru kəmərimizdəki əmlaklar 86% icarəyə verilmiş, lakin yalnız 48% doludur. İcarə müqavilələri başladıqca, NOI pul axını və FFO -da əhəmiyyətli artım əldə edəcəyik. Potensial yeni inkişaf üçün sifarişlə tikinti və böyük lövbər potensial müştərilərindən maraq görməyə başlayırıq. Hələ erkəndir və bu müzakirələrin hər hansı birinin yeni layihələrə səbəb olacağını söyləmək çətindir, lakin artan maraq həvəsləndiricidir və şirkətlərin yüksək keyfiyyətli böyük sahələr axtararkən qarşılaşdıqları məhdud inventarı göstərir. Satış cəbhəsində, Richmond -da qeyri-əsas portfeli 42 milyon dollara satdıq. Proqnozumuzda əks olunduğu kimi, bu ilin ortalarına qədər təxminən 200 milyon dollar dəyərində əlavə qeyri-əsas aktivləri satmağı gözləyirik və digər aktivləri satışa çıxarırıq. İnanırıq ki, qeyri-əsas aktivlərdən və torpaq satışlarından əldə olunan kapitalı leverage-neytral əsasda yenidən yerləşdirə biləcəyik ki, bu da pul axınlarımızı daha da gücləndirəcək və daha yüksək artıma səbəb olacaq. Keçən həftə elan etdiyimiz kimi, qeyri-əsas satış gəlirlərini leverage-neytral əsasda 250 milyon dollara qədər adi səhmlərimizin geri alınması üçün də istifadə edə bilərik. Biz əldə etmə imkanlarını və yüksək səviyyədə icarəyə verilmiş inkişafları qiymətləndirməyə davam edirik, lakin səhmlərimizin geri alınması indi arsenalımızda olan başqa bir kapital yerləşdirmə seçimidir. Sözü Brian -a verməzdən əvvəl, səhmdarlarımız üçün uzunmüddətli dəyər yaratmağa kömək edəcək son bir neçə ildə vurğuladığımız prioritetləri bir daha təkrarlamaq istəyirəm. Birincisi, əməliyyat portfelimizdə doluluğu sabit səviyyələrə çatdırmağa davam edəcəyik. İkincisi, inkişaf boru kəmərimizi təhvil verəcək və sabitləşdirəcəyik. Üçüncüsü, qeyri-əsas, kapital tutumlu aktivlərdən qeyri-yerlərdə təkrar emal edərək və daha yaxşı pul axınları və daha yüksək uzunmüddətli böyümə sürətləri olan əmlaklara sərmayə qoyaraq portfel keyfiyyətimizi və uzunmüddətli böyümə sürətimizi yaxşılaşdıracağıq. Dördüncüsü, bütün bunları güclü və çevik balans hesabatını qoruyaraq edəcəyik. Birinci rüb ərzində bu prioritetlərin hər birində əhəmiyyətli irəliləyiş əldə etdik. İnanırıq ki, bu 4 sahəyə diqqət yetirmək, sağlam tələbat və məhdud yeni təklif səbəbindən əsasımızda güclü fundamental zəminlə birlikdə, növbəti bir neçə il ərzində pul axınında və uzunmüddətli dəyərdə əhəmiyyətli artım təmin edəcək. Təşəkkürlər Ted və hər kəsə sabahınız xeyir. Əməliyyat nəticələrimiz yüksək böyümə göstərən Sunbelt metrolarının ən yaxşı iş rayonlarında işə getməyə dəyər, rahatlıqlarla təchiz olunmuş aktivlərə sahib olmanın üstünlüyünü əks etdirməyə davam edir. Bazarlarımızda əsas göstəricilər boş yerlərin və subicarə sahələrinin azalması ilə sübut olunduğu kimi yaxşılaşmağa davam edir. Kirayələr artır ki, bu da sabit güzəşt paketləri ilə birlikdə daha yüksək xalis effektiv kirayələrə səbəb olub. Təklifə gəldikdə, ən yaxşıların ən yaxşısı və qalanların ən yaxşısı yüksək tələbatdadır. Bir çox bazarlarda ofis tikintisi tarixi minimumlarda və ya mövcud deyil, yeni ofis inventarı qıt təklifdədir, söküntülər ölkə daxilində təhvil verilmələri üstələyir. Keyfiyyətə doğru axın bir çox hallarda keyfiyyətə doğru tam sürətli bir sprintə çevrilib, istifadəçilər yerləşmə və şərtləri təmin etmək üçün erkən uzatmalar üçün proaktiv şəkildə sorğu göndərirlər. Bazarlarımızda ümumi bir mövzu odur ki, ofis kirayələri müştərilərin öz insanlarına qoyduqları sərmayə ilə müqayisədə solğun görünür və müstəsna mühitlər və təcrübələr, insanlar ofisdə olduqda və birlikdə daha yaxşı olduqda üstün nəticələr verir. Müştərilər yaxşı yerləşmiş, yüksək rahatlıqlarla təchiz olunmuş A sinif binaları, yaxşı kapitallaşdırılmış sahibləri və müştəri yönümlü əməliyyatları seçirlər və bunun üçün ödəməyə hazırdırlar. Onlar ən yüksək həyat keyfiyyəti və ən işgüzar dostluq perspektivləri ilə insanları və şirkətləri qazanmağa davam edən metrolara köçürlər. Bu, Highwoods Portfeli dir. Bu, Highwoods komandasıdır və bunlar bizim Sunbelt bazarlarımız və BBD -lərimizdir. Dallas -dan başlayaraq, Metroplex korporativ qərargahlar və genişlənmələr üçün ölkənin əsas istiqamətlərindən biri olaraq qalır ki, bu da Site Selection Magazine -in qərargah köçürmələri üçün bir nömrəli şəhəri olduğunu və Chief Executive Magazine -in 2018-ci ildən 2024-cü ilə qədər ardıcıl 21 il ərzində iş üçün ən yaxşı hesab etdiyi ştatda olduğunu nəzərə alsaq, təəccüblü olmamalıdır. Dallas 2025-ci ildə daha 11-i ilə birlikdə təxminən 100 qərargah köçürməsini həyata keçirdi. Region maliyyə və peşəkar xidmətlər, qabaqcıl istehsalat, logistika və həyat elmləri sahələrində müxtəlif firmaları cəlb etməyə davam edir ki, onlar mərkəzi yerləşmə, işgüzar dostluq mühiti və dərin işçi qüvvəsi axtarırlar. Bu makro hekayə, 2026-cı ilin birinci rübünün broker məlumatlarında gördüyünüz ofis əsas göstəriciləri ilə uyğundur. Cushman and Wakefield -ə görə, VFW 2026-cı ilin birinci rübündə 117,000 kvadrat fut müsbət xalis udma qeydə alıb ki, bu da ardıcıl beşinci müsbət rübdür, A sinif -də demək olar ki, 340,000 kvadrat fut müsbət udma ilə.