Healthcare Realty Trust (NYSE:HR) birinci rübün maliyyə nəticələrini açıqladı və cümə günü gəlirlər konfrans zəngi keçirdi. Tam transkripti aşağıda oxuyun. Bu məzmun Benzinga API -ləri tərəfindən təmin edilir. Hərtərəfli maliyyə məlumatları və transkriptlər üçün https://www.benzinga.com/apis/ ünvanına daxil olun. Healthcare Realty Trust 2026-cı ilin birinci rübü üçün güclü maliyyə göstəriciləri bildirdi, səhm başına normallaşdırılmış FFO 0.40 dollardan 0.41 dollara yüksəldi və eyni mağaza NOI artımı 6.9% təşkil etdi. Şirkət 2 milyon kvadrat metrdən çox icarə müqaviləsi imzalayaraq və 93.5% kirayəçi saxlama nisbəti bildirərək icarə fəaliyyətində bütün zamanların ən yüksək səviyyəsinə çatdı. Strateji təşəbbüslərə səhm geri alımları, birgə müəssisə əldə etmələri və yenidənqurma investisiyaları daxildir, 100 milyon dollar səhm geri alımı və 25 milyon dollar yenidənqurmaya sərmayə qoyulmuşdur. Healthcare Realty Trust güclü icarə nəticələri və möhkəm layihə portfeli sayəsində 2026-cı il üçün FFO və eyni mağaza proqnozlarını artırdı. Şirkət nizamlı kapital bölgüsü yanaşmasını davam etdirməyi planlaşdırır, əsas aktivlərin satışı və gəlirlərin artım imkanlarına səmərəli şəkildə yenidən yönəldilməsi potensialı ilə. Gözlədiyiniz üçün təşəkkür edirəm. Mənim adım Tina və bu gün sizin konfrans operatorunuz olacağam. Bu anda hər kəsi Healthcare Realty -nin 2026-cı ilin birinci rübünün gəlirlər konfrans zənginə xoş gəlmisiniz demək istərdim. Fon səs-küyünün qarşısını almaq üçün bütün xətlər səssiz rejimə keçirilmişdir. Spikerin çıxışlarından sonra sual-cavab sessiyası olacaq. Sual vermək üçün telefonunuzun klaviaturasında sadəcə ulduz bir düyməsini basın. Sualınızı geri götürmək üçün yenidən ulduz bir düyməsini basın. İndi sözü İnvestor Əlaqələri üzrə Vitse-Prezident Ron Hubbard -a verməkdən məmnunluq duyuram. Başlaya bilərsiniz. Bu gün Healthcare Realty Trust -ın 2026-cı ilin birinci rübünün gəlirlər konfrans zənginə qoşulduğunuz üçün təşəkkür edirəm. Xatırlatmaq istərdim ki, daxilində olan tarixi məlumatlar istisna olmaqla, bu zəngdə müzakirə olunan məsələlər qiymətləndirmələr, fərziyyələr, risklər və qeyri-müəyyənlikləri əhatə edən gələcəyə yönəlik bəyanatlar ehtiva edə bilər. Bu gələcəyə yönəlik bəyanatlar Şirkətin bu zəngin tarixindəki qərarını təmsil edir. Şirkət bu gələcəyə yönəlik materialı yeniləmək öhdəliyindən imtina edir. Risk və risk faktorlarının müzakirəsi press-relizimizdə və SEC -ə təqdim etdiyimiz sənədlərdə ətraflı şəkildə verilmişdir. Bu zəngdə müəyyən qeyri-GAAP maliyyə tədbirləri müzakirə olunacaq. Bu tədbirlərin ən müqayisəli GAAP maliyyə tədbirləri ilə uzlaşması Şirkətin 31 mart 2026-cı il tarixində başa çatan rüb üçün gəlirlər press-relizində tapıla bilər. Şirkətin gəlirlər press-relizi və gəlirlər əlavə məlumatları Şirkətin veb-saytında mövcuddur. İndi sözü Prezident və CEO Pete Scott -a vermək istərdim. Təşəkkürlər, Ron . Bu zəngdə mənə COO Rob Hull və CFO Dan Gabay qoşulur. Sual-cavab hissəsi üçün CIO Ryan Crowley də mövcuddur. CEO vəzifəsini icra etməyə başladığımdan bir ildən bir qədər çox vaxt keçib və bu qısa müddətdə əhəmiyyətli irəliləyişlər əldə etmişik. Bir çox cəhətdən, 2026-cı ilə tamamilə yeni bir şirkət kimi daxil olduq. Yenilənmiş və maliyyə cəhətdən daha sərt əməliyyat platformamıza sənaye təcrübəsi əlavə etdik. Portfelimizi təkmilləşdirdik və balans hesabatımızı düzəltdik. Bütün bunlar üç illik gəlir proqnozumuzu yerinə yetirmək və ya aşmaq üçün hazırlıq idi. Sevinirəm ki, səylərimiz və böyük hazırlıq daha yaxşı nəticələrə çevrilir. Bir rüb üç illik gəlir proqnozuna zəmanət verməsə də, Healthcare Realty 2.0 -da aşılamaq üçün çox çalışdığımız qalib mentaliteti qoruyaraq üstün performans üçün möhkəm bir təməl yaradır. İndi birinci rübün nəticələrimizə keçək. Hər gün məqsədyönlü və intensiv şəkildə fəaliyyət göstəririk. 2 milyon kvadrat metrdən çox icarə müqaviləsi imzaladıq ki, bu da bütün zamanların ən yüksək göstəricisidir. Eyni mağaza NOI artımını demək olar ki, 7% bildirdik ki, bu da bütün zamanların ən yüksək göstəricisidir. Daha çox səhm geri aldıq, ilk birgə müəssisə əldə etməyimizi tamamladıq, yenidənqurma portfelimizi sabitləşdirməyə davam etdik və kapital bazarları planımız formalaşmağa başlayır. Bütün bunların xalis təsiri: Birinci rübün nəticələrimiz gözləntilərdən qat-qat yaxşı oldu. İlin əvvəlində həm FFO , həm də eyni mağaza proqnozlarını artırırıq və güclü icarə layihə portfeli ilə gələcəkdə daha çox şey var. Healthcare Realty 2.0 üçün gəlir artımı çərçivəsi haqqında daha ətraflı danışmaq istədim. Gəlir artımı REIT sənayesində premium multiplikatoru müəyyən edən dominant metrikaya çevrilib. Hər hansı bir AI platformasına daxil olsanız və tibbi ofis xüsusiyyətlərini axtarsanız, sektorla sinonim olmuş tipik ifadələri görəcəksiniz: Sabit pul axını, resessiyaya davamlı, sabit və 2-3% artım. 2010-cu ildən 2020-ci ilə qədər yaşadığımız aşağı faiz dərəcəsi mühitində, 10 illik xəzinə istiqrazının orta hesabla 2%-dən aşağı olduğu dövrdə, bütün bunlar əla səslənirdi. İnvestorlar çox az risklə tibbi ofisdə alfa yarada bilirdilər. Lakin, bu gün 10 illik xəzinə istiqrazı 4.3% olduğu və səhmlərimizin 11 dəfə FFO multiplikatoru ilə ticarət edildiyi bir vaxtda, bu artıq kifayət etməyəcək. Qarşımızda iki çətinlik görürük. Daha yaxşı rəqəmlər göstərmək, hansı ki, bunu edirik, və bu tarixi stereotipləri qırmaq. Yalnız ambulator tibbə fokuslanmış yeganə ictimai REIT olaraq, biz qabaqcıl olacağıq və sektorumuzda uğurun nə demək olduğunu yenidən müəyyənləşdirəcəyik. Beləliklə, gəlin üzvi artımın əsas sütunlarını nəzərdən keçirək. Birincisi, doluluq. Güclü tələbat və məhdud təklif artımı səbəbindən sektor üzrə doluluq 93%-ə yaxınlaşır. 65 yaşdan yuxarı əhalinin sürətli artımı və ambulator şəraitə qayğının davamlı keçidi ilə idarə olunan bir neçə illik davamlı artım görürük. Healthcare Realty 2.0 -da eyni mağaza doluluğumuz bu rüb 92.3%-ə yüksəldi ki, bu da illik müqayisədə 110 baza bəndi artım deməkdir. Ümumi doluluq 90.5%-ə yüksəlib və icarə və yenidənqurma portfellərimizi sabitləşdirdikcə əhəmiyyətli qısa müddətli gəlir artımı sürücüsüdür. İkincisi, illik eskalatorlar. Yeni aktiv idarəetmə platforması altında, imzalanmış icarə müqavilələrində orta illik eskalatorumuz 3%-dən çoxdur. Gəlir artımında illik eskalatorun əhəmiyyətini həddən artıq vurğulaya bilmərəm. Portfelimizin NOI -si təxminən 650 milyon dollar olduğu üçün, eskalatorlar gələcəkdə əsas gəlir artımının əsas sürücüsü olacaq. Üçüncüsü, saxlama nisbəti. Tez-tez gözardı edilən saxlama nisbəti gəlir artımının kritik sürücüsüdür, gəlir artımının səssiz qatili olan boş vaxt və kapital xərcləri yeni icarə müqavilələri ilə müqayisədə yenilənmə icarə müqavilələri üçün əhəmiyyətli dərəcədə aşağıdır. Buna görə də, saxlama nisbəti nə qədər yüksək olarsa, bir o qədər az kapital ayırmalıyıq. İcarə IRR -i nə qədər yüksək olarsa, müqavilə bizim üçün bir o qədər sərfəli olar. Birinci rübdə saxlama nisbətimiz 93.5% idi. Dördüncüsü, nağd icarə yayılmaları. Portfel optimallaşdırmamız tamamlandıqdan və Sunbelt bazarları da daxil olmaqla daha yüksək artım bazarlarında aktivlərimizin konsentrasiyası ilə nağd icarə yayılmalarımızın yaxşılaşacağını gözləyirəm. Birinci rübdə nağd icarə yayılmamız 4.2% idi. Əhəmiyyətlisi, imzaladığımız hər dörd icarə müqaviləsindən birinin nağd icarə yayılması 5%-dən çox idi. Bütün bunları topladığımızda – doluluq artımı, illik eskalatorlar, daha yüksək saxlama və yaxşılaşdırılmış nağd icarə yayılmaları – gələcəkdə əhəmiyyətli dərəcədə daha yüksək gəlir artımı yaratmağı gözləyirik. Bu rübdəki eyni mağaza nəticələrimiz doğru istiqamətdə getdiyimizin yaxşı göstəricisidir. Və xatırlatmaq istərdim ki, 2026-cı ildə əsas gəlir artımımız lazımi portfel optimallaşdırması və borcun azaldılmasının təsiri istisna olmaqla 5%-dən yuxarıdır. Üzvi artım sütunlarımıza əlavə olan xarici artım və kapital bölgüsü haqqında bir anlıq danışmaq istədim. Bu yaxınlarda açıqladığımız kimi, kapital bölgüsü yanaşmamız inanılmaz dərəcədə nizamlı qalacaq. Birinci rübdə dediyimizi etdik. 100 milyon dollar səhm geri aldıq, 20 milyon dollardan çox əldə etməni tamamladıq və yenidənqurma portfelimizə 25 milyon dollar sərmayə qoyduq. Prioritetlərimizin arxasında bir az daha kontekst təqdim edim. Birincisi, səhm geri alımları. Səhm qiymətimizdə dislokasiya yaşasaq, səhmləri əldə etməkdən çəkinməyəcəyik. Bu bizə əhəmiyyətli və dərhal artım təmin edir. Mövcud icazəmiz altında 400 milyon dollar səhm geri alım imkanımız qalır. İkincisi, əldə etmə. Bütün xarici əldə etmələr birgə müəssisələrdə həyata keçiriləcək. Birgə müəssisələr hazırda ümumi NOI -mizin 5%-ni təşkil edir, buna görə də bunun böyüməsi üçün geniş yer var. İlkin nağd gəlirlərin 7%-dən çox olacağını gözləyirik ki, bu da nəzərdə tutulan kapitalizasiya dərəcəmizi üstələyir. Miqyas baxımından, 2026-cı ildə KKR birgə müəssisəmizə 50 milyon dollardan 100 milyon dollara qədər kapital ayırmağı düşünə bilərəm. Üçüncüsü, yenidənqurma. Hazırda 64% əvvəlcədən icarəyə verilmiş 23 əmlakdan ibarət olan yenidənqurmalar üç illik proqnozumuzda 50 milyon dollarlıq NOI artımının əsas mənbəyidir və biz cədvəldən irəlidəyik. Üç illik planımızın əvvəlki hissəsinə xərclərimizi öncədən ayırdığımız üçün yenidənqurmada olan aktivlərin sayının gələn rüblərdə bir qədər artacağını gözləyirəm. Bu, NOI artım imkanını daha tez maksimum dərəcədə artırmağa imkan verəcək. Xatırlatmaq istərdim ki, yenidənqurma portfeli üçün orta nağd gəlirimiz 10%-dir və artan doluluq və ya artan icarə haqqı birləşməsi ilə əldə edilir. Əhəmiyyətlisi, bu prioritetlərdən heç biri – geri alımlar, birgə müəssisə əldə etmələri və yenidənqurmalar – bir-birini istisna etmir. Bundan əlavə, proqnozumuzun bir hissəsi olmasa da, əsas aktivlər də daxil olmaqla daha çox aktiv satmağa və gəlirləri gəlir artımını daha da yaxşılaşdırmaq üçün prioritetlərimizdən hər hansı birinə səmərəli şəkildə yenidən yönəltməyə açığıq. İndi idarə heyətimiz haqqında qısa bir qeydlə bitirirəm. Davam edən idarə heyətinin yenilənməsi təşəbbüslərimizin bir hissəsi olaraq, uzun müddətli direktor Jay Luke qarşıdan gələn illik yığıncağımızdan sonra təqaüdə çıxacağını elan etdi. Jay -ə illər ərzində təşkilata verdiyi töhfələrə görə səmimi təşəkkürümü bildirmək istərdim. Jay -in gedişindən sonra qalan direktorlarımızın orta iş müddəti iki ildən azdır. Bu ilin sonunda yeni bir direktor əlavə etməyi planlaşdırırıq və həmin şəxsin təcrübəsinə və müxtəlifliyinə üstünlük verəcəyik. Bununla da sözü Rob -a verirəm. Təşəkkürlər, Pete . Birinci rüb şirkətin icarə fəaliyyəti üçün ən güclü rübü oldu. Komandamız 2 milyon kvadrat metrdən çox sahəni əhatə edən 290-dan çox icarə müqaviləsi imzaladı. Həm yeni, həm də yenilənən icarə müqavilələrində icarə iqtisadiyyatı yaxşılaşmağa davam etdi. İllik eskalatorlar orta hesabla 3.1% təşkil etdi və çəkili orta icarə müddəti demək olar ki, səkkiz il idi ki, bu da portfelin uzunmüddətli artım profilini gücləndirdi. Kirayəçi saxlama nisbəti 93.5% idi, bu da portfel üzrə bir sıra erkən yenilənmələrlə əlaqədar idi. Buraya təxminən 10 illik orta uzatma müddəti ilə demək olar ki, 740,000 kvadrat metr sahəni əhatə edən səkkiz tək kirayəçi yenilənməsi daxildir. Bu, 2027-ci ilin sonuna qədər icarə müddətlərimizi əhəmiyyətli dərəcədə azaldır və nağd icarə yayılmaları güclü idi, orta hesabla 4.2% təşkil edirdi. Tibbi ambulator binalara tələbat güclü olaraq qalır. Rüb ərzində udulma tamamlanmaları üstələdiyi və icarə haqqları artmağa davam etdiyi üçün əlverişli sektor əsaslarını görməyə davam edirik. Səhiyyə sistemləri sabit əməliyyat tendensiyaları görür və daha yüksək marjalı ambulator xidmətlərə sərmayə qoyur. Bu əlverişli sənaye əsasları portfelimiz üçün daha yaxşı performansa çevrilir. Səhiyyə sistemləri ilə əlaqələr əsas diqqət sahəsi olaraq qalır, çünki onların sahəyə tələbatı artmaqda davam edir, bu da portfelimizin kredit profilini yaxşılaşdırır. Bu rüb Atlanta -da WellStar ilə altı kampus binasında, o cümlədən 59,000 kvadrat metrlik xərçəng mərkəzində 176,000 kvadrat metr yeni və yenilənən icarə müqavilələri daxil olmaqla əhəmiyyətli səhiyyə sistemi fəaliyyəti gördük. Yenilənmələr təxminən 4% qarışıq nağd icarə yayılması ilə orta hesabla beş illik müddətə malikdir. WellStar Atlanta MSA -da A kredit reytinqinə malik aparıcı səhiyyə sistemidir. Charlotte -da Advocate Health ilə 154,000 kvadrat metr sahəni əhatə edən altı yenilənən icarə müqaviləsi. Orta müddət