Milli Yaşayış Ev Sahibləri Assosiasiyasından Kris Norris deyir: “Bu, çox real bir riskdir. Tətiyi çəkəndən sonra geri yol yoxdur. 12 aylıq yenidən icarəyə verilməmə müddəti [bu müddətdə heç bir icarə gəliri əldə edə bilməzsiniz] üçün saat işləməyə başlayır.” Bu o deməkdir ki, icarə qanunları 1 mayda qüvvəyə minməzdən əvvəl əmlaklarını satmayan Rachael kimi ev sahibləri tələyə düşmək riski ilə üzləşirlər: satmaq üçün can atırlar, lakin alıcı tapa bilmədikləri təqdirdə maliyyə nəticələrindən narahat olurlar. Hamptons əmlak agentliyinin təhlili göstərib ki, bu ilin yanvar ayında bazara çıxarılan bütün London mənzillərinin yalnız 45%-i aprel ayına qədər təklif alıb. Satmaq üçün tələsiklik, alıcı tələbatının sıxılmış əlverişlilik və ağır xidmət haqları ilə bağlı narahatlıqlar səbəbindən yumşalması ilə bazarda mənzillərin həddindən artıq çox olmasına səbəb olub. Savills əmlak agentliyinin hesablamalarına görə, ev sahibləri hər gün 700-ə yaxın icarəyə verilən mülkü satışa çıxarır. Keçən il Leyboristlər Partiyasının icarə bazarına qarşı sərt tədbirlərinin bütün təfərrüatları ortaya çıxmağa başlayandan bəri, icarəyə verilən mülklərin sahibləri bazardan çıxmaq üçün yarışırlar. O deyir: “Bizim sözün əsl mənasında yaxşı seçimlərimiz yoxdur.” “Ev sahibi olmaq üçün qeyri-mümkün edən bir sıra yeni qanunvericilik var, lakin biz sata bilmədiyimiz üçün heç nə edə bilmirik. Amma onu boş saxlamağa da gücümüz çatmır.” Lakin əgər o, onları çıxarmasa, aktiv şəkildə alıcı axtarışına davam edə bilməyəcək. Yeni qaydalara əsasən, əgər o, kirayəçilərini çıxarsa, əmlakı 12 ay ərzində yenidən icarəyə verə bilməyəcək, bu da onu sata bilmədiyi təqdirdə kommunal xərcləri və bələdiyyə vergisini ödəmək üçün heç bir vasitə olmadan qoyacaq. İndi Leyboristlər Partiyasının Kirayəçilərin Hüquqları Aktı tam qüvvədə olduğu üçün Rachael deyir ki, o, “iki daş arasında” qalıb. Lakin onu satışa çıxardıqdan səkkiz ay sonra, alıcı cəlb etməkdə çətinlik çəkdiyi üçün onu yenidən icarəyə verməyə məcbur oldu. Beləliklə, keçən ilin may ayında Şimali Londonun Holloway bölgəsindəki bir otaqlı əmlakını satışa çıxararkən rahatlıq hissi keçirdi. Bir vaxtlar maliyyə cəhətdən məntiqli bir müəssisə – baxmayaraq ki, təsadüfi idi – əri və üç kiçik uşağı ilə ailə evi almağa çalışdığı üçün artan bir yükə çevrilib. İlk kirayəçilərini qəbul etdiyi on il ərzində, xidmət haqları və ipoteka dərəcələri yüksəldikcə, bürokratik əngəllər artdıqca və vergi güzəştləri azaldıqca, mənfəət marjlarının azaldığını müşahidə edib. Siz Kirayəçilərin Hüquqları Aktından təsirlənən bir ev sahibisiniz? The Telegraph-ın yeni beş hissəli bülleteni olan Buy-to-let Masterclass-a qeydiyyatdan keçin, kərpic və məhlulunuzdan maksimum faydalanmaq üçün praktik məsləhətlər və alətlər əldə edin. Əvvəllər ev sahibləri 21-ci Bölmənin “heç bir səbəb göstərmədən” çıxarılma bildirişini verə, bazar tələbatını yoxlaya və tələb olunan qiyməti ödəməyə hazır alıcı tapa bilmədikləri təqdirdə əmlaklarını dərhal yenidən icarəyə verə bilərdilər, Leyboristlər Partiyasının islahatları bu praktikaya son qoydu. İndi ev sahibləri 8-ci Bölmənin 1A Bəndindən istifadə etməli olacaqlar ki, bu da kirayəçilər üçün minimum dörd aylıq bildiriş müddəti, eləcə də əmlakın bir il müddətinə yenidən icarəyə verilməsinə qadağa tələb edir. Kirayəçilərin razılaşdırılmış tarixdə çıxmaqdan imtina etdiyi hər hansı bir geri alma iddiası da məhkəmə dinləməsindən keçməlidir ki, Ədliyyə Nazirliyinin məlumatlarına görə, bu, orta hesabla 27 həftə çəkir və satış prosesinə əlavə bir maneə yaradır. Hökumət bu tədbiri vicdansız ev sahiblərinin kirayəçilərdən qurtulmaq üçün çıxarılma bildirişlərindən sui-istifadə etməsinin qarşısını almaq üçün tətbiq edib. Lakin cənab Norris deyir ki, yeni qaydalar alıcı tələbatının yüksək dərəcədə dəyişkən olduğu bir vaxtda icarəyə verilən mülkü satmağı “geri dönməz” və maliyyə cəhətdən riskli bir addıma çevirib. O əlavə edir: “Mənzil bazarı, xüsusilə Londonda , yaxşı vəziyyətdə deyil.” “Son bir neçə ildə ev sahiblərinin əmlaklarını altı ay müddətinə bazara çıxarması, satış qiymətini ala bilmədiklərini başa düşməsi və onu yenidən icarə bazarına qaytarması qeyri-adi deyildi.” İndi yeni qaydalara əsasən, bu artıq mümkün deyil. Ev sahibləri əmlak boş qaldığı müddətdə kommunal xərcləri, bələdiyyə vergisini və hər hansı xidmət haqlarını ödəməli olacaqları üçün, bazar gözləniləndən daha zəif çıxarsa, çox şey risk altındadır. Nəticə, istəkli kirayəçilər tərəfindən doldurula biləcək bir çox əmlakın aylarla boş qalması ola bilər. Cənab Norris deyir ki, hökumətin islahatların kirayəçilər üçün icarə bazarının şəraitini yaxşılaşdıracağı iddiasını nəzərə alsaq, bu, ironikdir. “Bu əmlakların kiçik cibləri kifayət qədər uzun müddət boş qala bilər. Mənzil böhranını həll etmək üçün nəzərdə tutulmuş bir qanunvericilik parçasının daha çox boş mənzilə səbəb olması bir qədər qəribədir.” Rachael üçün mənzilini bazara çıxarmaq və yenidən sata bilməmək maliyyə riskləri əhəmiyyətlidir. Xidmət haqqı ildə 4000 funt sterlinqdir və onun iki illik sabit faizli ipotekası may ayının sonunda başa çatacaq, bu da onu daha yüksək aylıq ödənişlərlə üz-üzə qoyacaq. Onun və ərinin kirayəçilərdən əlavə gəlir olmadan bu xərcləri bir il ərzində ödəməli olacağı fikri ağlasığmazdır. O deyir: “Biz onu artıq səkkiz ay boş saxlamışdıq və daha uzun müddət boş saxlamağa gücümüz çatmadığı üçün onu yenidən icarəyə vermək üçün bazara çıxardıq.” Çıxarılma bildirişinin çətinlikləri olmadan bazardan tez çıxmaq istəyənlər üçün mövcud olan alternativ yol, əmlakı kirayəçilərlə birlikdə satmaqdır. Bu, ev sahibləri arasında satış deməkdir ki, burada kirayə müqaviləsi kirayəçiləri əvvəlcə çıxarmağa ehtiyac olmadan köçürülür. Kirayəçilərin Hüquqları Aktına əsasən hələ də icazə verilsə də, kirayəçili əmlaklar adətən boş əmlaklara nisbətən endirimlə satılır, çünki potensial alıcıların sayı xeyli azdır. Landlord Sales Agency-dən David Coughlin , kitablarındakı əmlakların təxminən yarısını digər ev sahiblərinə satır. Lakin o deyir ki, satıcılar tələb olunan qiymətlərdə zərərə getməyə hazır olub-olmadıqlarını, yoxsa yeni islahatlara riayət edib icarəyə verməyə davam edəcəklərini ölçüb-biçməlidirlər. O deyir: “Kirayəçiləriniz olan və bu müddət ərzində təmir edilməmiş bir əmlakı bazara çıxardığınız zaman, qiyməti müvafiq olaraq endirməlisiniz.” “Bəzi ev sahibləri bunu etməyəcəklər. Onlar sadəcə deyəcəklər ki, ‘30 min funt sterlinq itirməkdənsə, onu icarəyə verməyə davam edəcəyəm və Kirayəçilərin Hüquqları Aktı ilə riskə gedəcəyəm, çünki onu kirayəçili sata bilmərəm’.” Xaricdə icarəyə verən Rachael , nəticədə satarkən yəqin ki, zərər çəkəcəyini artıq qəbul edib. Akt qüvvəyə minməzdən əvvəl bazarı sınaqdan keçirərkən, o, tələb olunan qiymətini 425,000 funt sterlinqdən 385,000 funt sterlinqə endirdi – bu, 2015-ci ildə bir otaqlı mənzil üçün ödədiyindən 15,000 funt sterlinq az idi. O inanır ki, üzlük problemləri və qeyri-mütənasib yüksək xidmət haqları potensial alıcıları çəkindirir. Bina üzlük təmir işlərinə ehtiyac duyduğu üçün, tərtibatçı qınanmış panelləri dəyişdirmək üçün çağırıldı. Lakin 18 ay sonra işlər tamamlanmayıb və tikinti dirəkləri hələ də qalmaqdadır, yeni potensial sahiblər üçün nəhəng bir metal xəbərdarlıq işarəsi kimi çıxış edir. Rachael deyir: “Alıcılar üzlüklə bağlı problemlərin nə olduğunu bilmək istəyirlər və mən onlara sözün əsl mənasında heç nə deyə bilmərəm. Sonu görünmür.” Cənab Coughlin inanır ki, gözlənilməz halları nəzərə alan bir satış apellyasiya prosesi tətbiq etməklə onun vəziyyətində olan insanlar üçün proses daha ədalətli edilə bilər. Məsələn, əgər bir ev sahibi nəzarətindən kənar hadisələrin satışı qeyri-mümkün etdiyini sübut edə bilsəydi, 12 aylıq müddətin bitməsini gözləmədən dərhal yenidən icarəyə verməyə icazə verilərdi. Bu, həm də bütün ev sahiblərinin sistemi aldatmaq və ya kirayəçiləri soymaq niyyətində olmadığını açıq şəkildə qəbul edəcəkdi – bu fakt Rachaelı narahat edir. O deyir: “Bütün ev sahiblərinin acgöz və şeytanın təcəssümü olduğu bir rəvayət var, halbuki həqiqət budur ki, biz bundan o qədər də çox pul qazanmırıq.” Lakin son qanunvericilik fırtınası onu nə olursa olsun satışı davam etdirməyə inandırıb. “İndi dörd yaşından kiçik üç uşağımız var, xaricdə yaşayırıq və dürüstcə desəm, bu çətinliklərlə məşğul olmaq istəmirəm.” “Mən mənzildən qurtulmaq üçün sağ qolumu verərdim.”