Milli Realtorlar Assosiasiyasının yeni araşdırması göstərir ki, ölkə üzrə təxminən 13.1 milyon ev sahibi – bütün sahiblər tərəfindən məskunlaşan ev təsərrüfatlarının 15%-i – artıq evlərində kapital qazanc vergisi güzəşti üçün icazə verilən həddi aşan reallaşmamış kapital qazanclara malikdir. Kapital qazanc vergisinə düşmə ehtimalınız icmanızdakı evlərin qiymət artımından, həmin evdə nə qədər yaşadığınızdan, yaşadığınız ştatdan və evli və ya subay olmağınızdan asılı olaraq əhəmiyyətli dərəcədə dəyişəcək. Berner bildirdi ki, evin satışından kapital qazanc vergisi ödəmək riski bir çox insan tərəfindən yaxşı bilinmir, çünki 1997-ci il istisnası on illər boyu kifayət qədər böyük idi və əsas evin bir çox satışında vergi tətbiq olunmurdu. İllərdir heç kim bu məsələdən danışmırdı. Realtor.com-un baş iqtisadçısı Joel Berner dedi: “Bu rəqəm həqiqətən də zamanla ayaqlaşmayıb.” Birgə vergi bəyannaməsi verən evli cütlüklər oxşar ev satışından 500.000 ABŞ dollarına qədər kapital qazancından vergi ödəmirlər. Hal-hazırda, ev satan bir şəxs, satış tarixindən əvvəlki beş ilin ən azı iki ilində əsas yaşayış yeri kimi sahib olduğu və istifadə etdiyi evin satışından 250.000 ABŞ dollarına qədər kapital qazancını saxlaya bilər. Lakin, bu hədd üçün limit heç vaxt inflyasiya və ya artan ev dəyərlərinə əsasən yüksəlmək üçün indeksləşdirilməyib. Nəticədə, yaşadığınız yerdən asılı olaraq, bəzilərinin təsəvvür etdiyindən daha çox insan ev satışından azad olmağa uyğun gəlmir. Ev dəyərləri artmağa davam edərsə, bu rəqəmin də artacağı gözlənilir. İlkin limit o qədər yüksək görünürdü ki, o, əsas evinizin satışından kapital qazanc vergisini əsasən aradan qaldıran bir vasitə kimi qəbul edilirdi. Təxminən 30 il əvvəl , o zamankı prezident Bill Klinton evli cütlüklərə əsas yaşayış yerlərinin satışından 500.000 ABŞ dollarına qədər mənfəəti vergisiz saxlamağa icazə verilməsini təklif etmişdi. Həm Demokratlar , həm də Respublikaçılar bu ideyanı bəyəndilər və Konqres 1997-ci il Vergi Ödəyicilərinə Yardım Aktını qəbul edərkən geniş dəyişikliklərə daxil edildi. Bu belə olmamalı idi. Daşınmaz əmlak dünyasında illərdir yaşadığı evi satarkən bəzi insanların üzləşdiyi potensial vergi tutulan mənfəətlərlə bağlı köhnəlmiş vergi həddi haqqında müzakirələr gedir. Bəziləri bunu “gizli ev kapitalı vergisi” adlandırır. Əlverişli ev tapmaqda çətinlik çəkən hər hansı potensial ev alıcısı heç vaxt təsəvvür edə bilməz ki, bəzi şanslı insanlar həddindən artıq çox pul qazanacaqları üçün evlərini satmaq barədə iki dəfə düşünə bilərlər. Miçiqanda , evlərin 5.5%-nin hazırda limiti aşdığı təxmin edilir. Minnesotada bu rəqəm 7.7% -dir. Nyu Cersidə hazırda 22.6% -dir. Bu araşdırmaya görə, Kaliforniyada bu rəqəm 43.6% -dir. Ev dəyərləri gözlənildiyi kimi artarsa, daha çox ev sahibi bu vergi yükü ilə üzləşə bilər və araşdırma gələcək illərdə ev qiymətlərində güclü artım müşahidə olunarsa, nə qədər insanın risk altında ola biləcəyi barədə kifayət qədər yüksək proqnozlara malikdir. Araşdırmaya görə, ölkə üzrə ev qiymətlərində 30% artım , risk altında olan ev sahiblərinin sayını iki dəfə artıraraq 27 milyondan çox ev təsərrüfatına – yəni gələcək illərdə ölkə üzrə ev təsərrüfatlarının 31.3%-nə çatdıracaq. Araşdırma qeyd edir ki, 1997-ci ildən bəri ABŞ-da ev qiymətləri milli səviyyədə təxminən üç yarım dəfə , bir çox metropoliten ərazilərdə isə daha sürətli artıb. Bir çox icmalar COVID-19 pandemiyasının başlamasından sonra tələbatda böyük bir artım yaşadıqdan sonra 2021 və 2022-ci illərdə ciddi qiymət artımı gördülər. Bir çox Orta Qərb bazarlarında risk kifayət qədər aşağı olaraq qalır. Əgər qaçırdınızsa: Borcalanlar Fed gözləyərkən yüksək faiz dərəcələrini necə məğlub edə bilərlər? Bəziləri hansı vergi dəyişikliyini istəyir? Buna baxmayaraq, bir çox daşınmaz əmlak mütəxəssisləri limitdə böyük dəyişikliklər görmək istəyirlər, bəlkə də subaylar üçün həddi 500.000 ABŞ dollarına , evli cütlüklər üçün isə 1 milyon ABŞ dollarına qədər ikiqat artırmaq və ya əsas ev satışlarından kapital qazanc vergisini tamamilə ləğv etmək. Onlar deyirlər ki, bu, bəzi mənzil təklifini sərbəst buraxmaq, bəzi bazarlarda ev satışlarını stimullaşdırmaq və bəlkə də gələcəkdə daha çox problemin qarşısını almaq üçün bir yoldur. USA TODAY Network-un bir hissəsi olan Detroit Free Press-ə danışan Berner dedi: “Bu, sadəcə mənzil bazarını açır. Bu, daha çox əməliyyata və insanların yuxarı qalxması üçün daha çox çevikliyə imkan verir.” Nəzəriyyəyə görə, mənzil təklifi mövcud ev sahiblərinin evlərini satmaq və köçmək istəyindən də təsirlənir. Berner bildirdi ki, limiti artırmaq daha çox insana, o cümlədən yaşlılara, daha böyük gəlir vergisi hesabından narahat olmadan evlərini satmaqda daha çox çeviklik verəcək. Berner dedi: “Ən çox cəzalandırılan insanlar uzun müddət evlərdə yaşayanlardır.” Bəlkə də onlar 2011-ci ilin əvvəlində maliyyə böhranı baş verdikdən sonra böyük bir eniş zamanı almışdılar. Bəlkə də onlar 30 il və ya daha çox müddətə evdə yaşayan yaşlılardır. Bəziləri iddia edir ki, yalnız “kiçik bir yüksək gəlirli” vergi ödəyiciləri faydalanacaq. Səhv etməyin, əksər insanlar evlərinin satışından heç bir kapital qazanc vergisi ödəmirlər, xüsusən də evlidirlərsə, mülayim ev dəyərləri olan bir ərazidə yaşayırlarsa və evlərinin satışından 500.000 ABŞ dollarından çox qazanc gözləmirlərsə. Urban-Brookings Vergi Siyasəti Mərkəzinin həmsədri və baş elmi işçisi Elena Patelə görə, əsas yaşayış yerindən kapital qazancların vergidən azad səviyyəsini artırmaq mənzil təklifini əhəmiyyətli dərəcədə artırmaq üçün az şey edəcək. Urban-Brookings Vergi Siyasəti Mərkəzinin araşdırmasına görə, Konqresdə bəziləri tərəfindən təklif olunan belə bir vergi dəyişikliyi “kiçik bir yüksək gəlirli, yüksək sərvətli ev təsərrüfatları qrupuna böyük faydalar verəcək”. Patel dedi ki, əksər ev təsərrüfatları mövcud qanunvericiliyə əsasən əsas yaşayış yerini satarkən artıq kapital qazanc vergisi ödəmirlər. Hesabatda qeyd olunur ki, mövcud qanunvericiliyə əsasən, bütün ev təsərrüfatlarının 95%-i – və 65 yaşdan yuxarı ev təsərrüfatlarının 90%-i – ev satışından federal kapital qazanc vergisi ödəməyəcək, çünki onların yığılmış kapital qazancları mövcud istisna hədlərindən aşağıdır. Patel Detroit Free Press-ə dedi: “İstisnanın genişləndirilməsi buna görə də əsasən nisbətən kiçik bir yüksək gəlirli, yüksək sərvətli ev təsərrüfatları qrupuna əlavə vergi güzəştləri verəcək, ümumi mənzil mövcudluğuna isə məhdud təsir göstərəcək.” “Bu, həmçinin ipoteka faizinin çıxılması da daxil olmaqla, artıq mənzillə bağlı əhəmiyyətli vergi güzəştləri alan ev təsərrüfatları üçün vergi üstünlüklərini daha da artıracaq.” Kimlər həssas ola bilər? Araşdırma qeyd etdi ki, dul qalma və ya boşanmadan sonra yerində qalan bir çox yaşlı ev sahibi, uzun illər sahib olduğu evin satışından gözlənilməz kapital qazanc vergisi ilə üzləşə bilər. Hesabatda deyilir: “Subay vergi ödəyiciləri risk altında olan ev sahiblərinin təxminən 58%-ni təşkil edir.” Həssas ola biləcək digərləri arasında 2000-ci illərin əvvəllərində və 2012-ci ildən sonrakı dövrdəki böyük qiymət artımlarından əvvəl evlərini alan ev sahibləri var. Hesabatda deyilir ki, Kaliforniya həm böyük ev sahibi bazası, həm də on illər boyu güclü qiymət artımı ilə seçilir. Lakin Texas, Florida və Nyu York kimi digər böyük ştatlar da, sadəcə mənzil bazarlarının miqyasına görə 250.000 ABŞ dollarından yuxarı qazanc əldə edən ev sahiblərinin əhəmiyyətli sayını göstərir. Yaşlı bir ev sahibini satmaqdan və öz sərvətlərini açmaq üçün sadəcə vergiləri ödəməkdən nəyin dayandıra biləcəyini qiymətləndirmək çətindir. Lakin bəziləri daha çox vergi ödəməkdən çəkinə bilər. Uzun müddətli ev sahibləri “böyük evi ödəməyi çətinləşdirən təmir xərcləri, artan sığorta və bütün bu şeylərlə məşğul olmaq məcburiyyətində qalırlar. Lakin böyük evi satsalar, bu kapital qazanc vergisi ilə üzləşirlər. Beləliklə, yerlərində qalmağa qərar verirlər,” Berner dedi. Ev satışlarından kapital qazanc vergisi necə işləyir? Əslində nə qədər vergi ödəyəcəyiniz əhəmiyyətli dərəcədə dəyişə bilər. Tutaq ki, siz subaysınız və 1996-cı ildə evi 120.000 ABŞ dollarına aldınız və indi onu 420.000 ABŞ dollarına sata bilərsiniz. Bu nümunədə, subay bir şəxs müəyyən səviyyədə vergi tutulan qazanclara baxa bilər. Lakin ödəyəcəyiniz vergi düşündüyünüzdən daha az ola bilər. Milli Vergi Mütəxəssisləri Assosiasiyasının vergi məzmunu və hökumət əlaqələri direktoru Tom O’Saben dedi: “Ən böyük yanlış anlaşmalardan biri odur ki, ev sahibləri istisna məbləğini aşdıqdan sonra bütün qazancın vergi tutulan olduğunu düşünürlər. Bu doğru deyil.” Subay vergi ödəyicisi ümumiyyətlə 250.000 ABŞ dollarına qədər qazancı istisna edə bilər və birgə vergi bəyannaməsi verən evli cütlüklər digər qaydalara əməl edildiyi təqdirdə 500.000 ABŞ dollarına qədər istisna edə bilərlər. O dedi: “Yalnız bu hədlərdən yuxarı olan qazanc, digər qaydalara əməl edildiyi təqdirdə, potensial olaraq vergi tutulur.” Bəlkə də bu nümunədə 50.000 ABŞ dolları vergi tutulan qazanca baxırsınız, bəlkə də yox. Əmin olmaq üçün, vergi hesabınızı azaltmaq üçün ev tapşırığınızı etmək istəyirsiniz. Riverwoods, İllinoysdakı Wolters Kluwer Tax & Accounting-in baş analitiki Mark Luscombe dedi: “Ev təkmilləşdirmələri üçün xərclər evdəki əsasınızı artıra və buna görə də qazancınızı azalda bilər.” Biz evinizi təkmilləşdirmək üçün üzləşdiyiniz böyük xərcləri, bəlkə də mətbəx təmiri, yeni əlavələr və ya yeni HVAC sistemi əlavə etməyi nəzərə alaraq vergi tutulan qazancınızı azaltmaqdan danışırıq. Yataq otağınızı boyamaq kimi müntəzəm təmir xərcləri deyil. Luscombe dedi: “Satışda satıcıya ayrılan bağlanış xərcləri də qazancı azalda bilər.” “Lakin, əmlakın biznes və ya icarə istifadəsindən illər ərzində iddia edilən hər hansı amortizasiya əsası azalda və qazancı artıra bilər.” Vergi ödəyiciləri xərc əsaslarını düzgün hesabladıqlarından əmin olmaq üçün vaxt ayırmalıdırlar. O’Saben dedi ki, bir ildən çox müddətə saxlanılan əmlak üçün uzunmüddətli kapital qazancları, gəlirdən asılı olaraq, ümumiyyətlə 0%, 15% və ya 20% güzəştli federal dərəcələrlə vergi tutulur. Bir çox orta gəlirli vergi ödəyiciləri üçün əlavə 50.000 ABŞ dolları vergi tutulan uzunmüddətli qazanc 15% kapital qazanc dərəcəsi ilə təxminən 7.500 ABŞ dolları federal vergi yarada bilər. Ştat vergi dərəcələri dəyişir. Bəzi ştatlarda gəlir vergisi yoxdur, digərləri isə kapital qazanclarını adi gəlir kimi vergi tuturlar. O’Saben dedi ki, 5% gəlir vergisi olan bir ştatda 50.000 ABŞ dolları qazanc təxminən əlavə 2.500 ABŞ dolları ştat vergisi əlavə edə bilər. Və istisnaya uyğun olduğunuzdan əmin olmaq istəyirsiniz. Daxili Gəlir Xidmətinə (IRS) görə: “Ümumiyyətlə, evinizin satışından əvvəlki iki illik dövrdə başqa bir evin satışından əldə olunan qazancı istisna etmisinizsə, istisnaya uyğun deyilsiniz.” Luscombe dedi ki, sizi istisnadan diskvalifikasiya edə biləcək bəzi unikal vəziyyətlər də yarana bilər. Luscombe dedi: “Bəzi insanlar istisnayı yenidən tələb etməzdən əvvəl iki il gözləməli olduğunuzu unudurlar.” “Bu, məsələn, bir cütlük evləndikdə və bir həyat yoldaşı evini satıb digərinin yanına köçdükdə, sonra tez bir zamanda daha böyük bir ev axtarmağa başladıqda və digər həyat yoldaşının evini iki illik müddət ərzində satdıqda ortaya çıxa bilər.” Və ya bəzi hallarda, o dedi, insanlar 6 may 1997-ci ildən sonra evdə iddia edilən amortizasiya ilə əlaqəli hər hansı qazancın biznes və ya icarə fəaliyyətindən kapital qazanc istisnasına uyğun olmadığını və 25% kapital qazanc dərəcəsi ilə vergi tutula biləcəyini unuda bilərlər. Biz kifayət qədər mürəkkəb qaydalardan danışırıq. Və bəli, bəzi istisnalar var, məsələn, bəzi hallarda tam iki ildən beş ilədək qayda yerinə yetirilmədikdə qismən istisna mövcud ola bilər, Luscombe dedi. Məşğulluqdakı dəyişiklikləri, sağlamlıq səbəblərini və ya boşanma, qanuni ayrılma, eyni hamiləlikdən çoxsaylı doğuşlar və ya yaşayış yerinin təbii məhv edilməsi və ya müsadirə edilməsi kimi digər gözlənilməz halları nəzərə alın. Aydındır ki, hətta tərəfdarlar da kapital qazanc istisnası üçün limiti artırmağın məhdud ev təklifi ilə bağlı bütün problemləri həll etməyəcəyini etiraf edirlər. Daha çox iş görülməlidir. Berner dedi: “Ən böyük hissə daha çox ev tikməkdir. Tikinti şirkətlərini inventar təmin etməyə təşviq edən hər şey həqiqətən də son həlldir.” Ümumiyyətlə, o dedi, Birləşmiş Ştatlarda ev təsərrüfatlarının sayına uyğun gəlmək üçün təxminən 4 milyon daha çox ev – və ya təxminən 5% artım olmalıdır. Şəxsi maliyyə köşə yazarı Susan Tompor ilə əlaqə saxlayın: stompor@freepress.com. Onu X-də @tompor izləyin. Bu məqalə əvvəlcə Detroit Free Press-də dərc olunub: Kapital